Mémo pédagogique · Senari · Faisabilité & urbanisme
Comprendre les surfaces et règles
qui font ou défont un projet foncier.
Un support de discussion clair, partageable, pour aligner prospects, équipes et partenaires sur les notions qui pèsent vraiment dans un calcul de faisabilité : emprise, SDP, SHAB, retraits, terrasses, sous-sols.
01 · Vue d’ensemble
Six notions, six logiques de calcul.
Une même parcelle peut produire des chiffres très différents selon la métrique retenue. Comprendre ce que chaque notion mesure — et ce qu’elle ignore — évite les mauvaises surprises au moment du dépôt, du chiffrage ou de la commercialisation.
Ce mémo donne pour chacune : une définition simple, une explication « en clair », ce qui compte, le piège fréquent et un mini-exemple foncier.
- 1Emprise au solProjection au sol du bâtiment
- 2SDPSurface de plancher constructible
- 3SHABSurface habitable nette
- 4RetraitsDistances réglementaires
- 5Terrasse / BalconSelon hauteur et surplomb
- 6Sous-solSelon usage et métrique
02 · Emprise au sol
L’ombre du bâtiment sur la parcelle.
L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus. C’est, en pratique, la surface que dessinerait l’immeuble vu d’avion.
Vue de dessus — débords compris
Bâti compté · Débord/surplomb compté · Plain-pied : en général non compté
En clair
Posez la maquette sur la parcelle, allumez une lampe au-dessus : l’ombre projetée au sol, c’est l’emprise. Tout ce qui dépasse du bâtiment compte, même sans toucher le sol.
Ce qui compte
- Le volume bâti et ses débords (auvents, casquettes, balcons en surplomb).
- Les éléments en porte-à-faux au-dessus du terrain.
Piège fréquent Confondre emprise et SDP
Une terrasse au même niveau que le terrain naturel, sans fondations profondes, est en général exclue de l’emprise au sol. Mais une terrasse surélevée, un balcon ou une pergola peuvent en créer : tout dépend de la définition retenue par le document d’urbanisme local.
Mini-exemple foncier
Parcelle 500 m². PLU : emprise max 40 %. Bâtiment 180 m² + débord de toit 8 m² + balcon en surplomb 4 m² = 192 m² d’emprise, soit 38,4 % < 40 %. Marge faible : tout débord supplémentaire doit être arbitré.
03 · Surface de plancher (SDP)
Le potentiel constructible mesuré au nu intérieur.
La SDP additionne les surfaces de chaque niveau, closes et couvertes, dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurées au nu intérieur des murs de façade, avec des déductions précises.
Coupe verticale — seuil 1,80 m
Surfaces comptées en SDP · Hors SDP · Seuil 1,80 m
En clair
Imaginez chaque étage : tout ce qui est fermé, couvert et tient debout (plus de 1,80 m sous plafond) entre dans la SDP. On enlève ensuite les épaisseurs de murs extérieurs, certaines circulations et stationnements selon les cas.
Ce qui compte
- Tous les niveaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond > 1,80 m.
- Mesure au nu intérieur des façades, après déductions réglementaires.
Piège fréquent Compter tout l’étage de combles
Sous la pente du toit, seules les zones où la hauteur dépasse 1,80 m comptent. Les rampants bas sont à exclure. Idem pour les sous-sols : la prise en compte dépend de la hauteur et de l’usage.
Mini-exemple foncier
Maison : RDC 90 m² + R+1 80 m² + combles utiles > 1,80 m 25 m². SDP brute ≈ 195 m², à laquelle on applique les déductions (murs extérieurs, gaines, etc.) avant de la comparer au plafond du PLU.
04 · Surface habitable (SHAB)
La surface réellement habitable, pas le foncier théorique.
La SHAB part de la surface de plancher et retire ce qui n’est pas habitable : murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures. Elle exclut, selon le contexte, caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas.
Plan intérieur — ce qui reste habitable
Pièces habitables comptées · Murs / cloisons exclus · Escalier, gaine exclus
En clair
La SHAB, c’est la surface où l’on peut vraiment vivre : poser un canapé, un lit, marcher. On retire tout ce qui est « structure » ou « technique », et tout ce qui n’est pas un espace de vie clos chauffé sous 1,80 m de plafond minimum.
Ce qui compte
- Pièces de vie sous plafond ≥ 1,80 m.
- Surface nette après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures.
Piège fréquent Vendre du balcon comme habitable
Caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons et vérandas sont, selon le contexte, exclus de la SHAB. Ils sont valorisés à part dans la commercialisation, mais ne s’ajoutent pas à la SHAB annoncée.
Mini-exemple foncier
SDP du logement : 100 m². Déductions murs/cloisons/escaliers/gaines : ≈ 12 m². SHAB ≈ 88 m². Le balcon de 6 m² et la cave de 4 m² sont commercialisés séparément, jamais agrégés à la SHAB.
05 · Retraits
Les distances à respecter autour du bâtiment.
Les retraits sont les distances minimales imposées par le PLU entre la construction et les limites de la parcelle : limites séparatives, voirie, voisins, parfois fond de parcelle. Ils façonnent la silhouette possible du projet.
Plan de parcelle — distances aux limites
Bâtiment · Cotes de retrait · Voirie
En clair
Le PLU impose un « coussin » autour du bâtiment : pas de mur à la limite, pas de pignon collé à la rue. C’est la première contrainte qui dessine la boîte constructible utile sur la parcelle.
Ce qui compte
- Distance aux limites séparatives latérales et de fond.
- Recul depuis la voirie ou l’alignement.
- Rapport hauteur/retrait (H/L) parfois exigé.
Piège fréquent Oublier les surplombs au-dessus de la limite
Un balcon, une casquette ou une marquise qui dépasse au-dessus de la limite séparative ou de la voirie peut être interdit, même si le mur respecte le retrait. Vérifier la définition du retrait au PLU (au nu de façade ou tout point de la construction).
Mini-exemple foncier
Parcelle 12 × 25 m. PLU : retraits 3 m latéraux et 5 m sur voirie. Empreinte constructible utile : 6 × 20 m soit 120 m² au sol, indépendamment du plafond d’emprise et de SDP.
06 · Terrasse & balcon
Plain-pied ou surélevé : la nuance change tout.
Une terrasse au niveau du terrain naturel, sans fondations profondes, n’est en général pas constitutive d’emprise. Un balcon, une terrasse surélevée ou une pergola peuvent l’être : c’est du cas par cas, dicté par le document d’urbanisme local.
Coupe — plain-pied vs balcon surélevé
Bâti · Surplomb compté · Plain-pied non compté
En clair
Pas de fondation profonde, au ras du sol : la terrasse est en général neutre pour l’emprise. Dès qu’on monte, qu’on couvre, ou qu’on déborde au-dessus du vide, on entre dans une zone à vérifier.
Ce qui compte
- Hauteur par rapport au terrain naturel.
- Présence d’un surplomb au-dessus du sol ou de la limite.
- Définitions retenues dans le PLU et le règlement local.
Piège fréquent Penser « terrasse = jamais d’emprise »
Une terrasse posée sur pilotis ou un toit-terrasse accessible n’est pas la même chose qu’une dalle au sol. Idem pour une pergola fixe. À chaque fois : confronter au document d’urbanisme local avant de chiffrer.
Mini-exemple foncier
Maison RDC + terrasse 25 m² au niveau du terrain naturel : l’emprise reste celle du bâti, 90 m². Variante avec terrasse surélevée 25 m² sur vide sanitaire : emprise potentielle 115 m², à arbitrer au regard du PLU.
07 · Sous-sol
Une surface qui peut compter… ou pas.
Le sous-sol est rarement neutre. Il peut entrer dans la SDP selon la hauteur sous plafond et l’usage, sortir de la SHAB s’il n’est pas habitable, et changer la valeur foncière selon qu’il abrite stationnement, cave ou local technique.
Coupe sous-sol — usage et valorisation
Habitable · Hauteur sous plafond · Usages annexes
En clair
Le sous-sol n’est pas un bloc unique : chaque mètre carré est traité selon ce qu’on en fait. Stationnement, cave, local technique, ou pièce de vie aménagée : la SDP, la SHAB et la valeur de commercialisation changent.
Ce qui compte
- Hauteur sous plafond (seuil 1,80 m).
- Usage : habitation, stationnement, annexe, technique.
- Règles locales sur la prise en compte des sous-sols.
Piège fréquent Valoriser un sous-sol comme du RDC
Une pièce en sous-sol, même éclairée, n’est pas valorisée comme une pièce de plain-pied. À hauteur égale, la SHAB peut être proche, mais le prix au m² et la fiscalité diffèrent.
Mini-exemple foncier
Sous-sol 80 m² : 30 m² de garage (souvent déduits de la SDP), 20 m² de cave (hors SHAB), 30 m² de pièce aménagée > 1,80 m. SDP « sous-sol » retenue ≈ 50 m², valorisation différenciée à l’acte.
08 · Synthèse
À retenir en 30 secondes.
Six métriques, six logiques distinctes. Aucune ne remplace l’autre ; toutes doivent être lues à la lumière du PLU local et du règlement applicable.
| Métrique | En une phrase | Ce qui dicte |
|---|---|---|
| Emprise au sol | La vue de dessus : projection verticale du bâti, débords et surplombs inclus. | Géométrie extérieure et débords |
| SDP | Surfaces closes & couvertes > 1,80 m, mesurées au nu intérieur, avec déductions. | Niveaux clos, hauteur, déductions |
| SHAB | Espaces réellement habitables, hors murs, cloisons, gaines, annexes non habitables. | Usage habitable réel |
| Retraits | Distances minimales aux limites séparatives, voirie et voisins. | PLU et alignement local |
| Terrasse / Balcon | Souvent cas par cas selon hauteur, surplomb et PLU local. | Document d’urbanisme local |
| Sous-sol | Peut compter différemment selon l’usage et la métrique observée. | Hauteur et usage |
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Ce support pédagogique ne remplace pas l’analyse réglementaire d’un projet. Le PLU local, le règlement applicable et l’avis d’un professionnel restent déterminants pour toute décision.