Seuil foncier & PLU : calculer le prix max d’un terrain sans se tromper
Le problème : acheter “au feeling” coûte cher
Quand un vendeur annonce un prix, la vraie question n’est pas “est-ce que c’est cher ?” mais “est-ce que le projet le supporte ?”.
Le seuil foncier est le prix maximum d’acquisition (foncier + frais) qui permet au projet de respecter ta marge cible.
À retenir : sans PLU, pas de surface vendable fiable ; sans surface vendable, pas de chiffre d’affaires ; sans CA, pas de seuil foncier.
Étape 1 : Traduire le PLU en “surface vendable”
Le PLU ne te donne pas un projet, il te donne un cadre : zonage, gabarit, stationnement, pleine terre, etc.
1) Partir de la constructibilité théorique
- COS / surface de plancher max (si applicable).
- CES / emprise au sol max (si applicable).
- Hauteur max (qui borne l’exploitation du COS).
2) Appliquer les “réducteurs” locaux
- Reculs, servitudes, zones inconstructibles.
- Stationnement (surfacique ou sous-sol coûteux).
- Pleine terre / biotope / gestion des eaux.
3) Convertir en surfaces utiles
Passer de la surface de plancher à la surface vendable implique des pertes (circulations, locaux techniques, parties communes).
Exemple simplifié
Surface de plancher max (PLU) : 3 000 m²
Taux de pertes (communs, circulations) : 15 %
Surface vendable estimée ≈ 3 000 × (1 - 0,15) = 2 550 m²Étape 2 : Construire le chiffre d’affaires (CA)
Le CA dépend de la programmation (logements, lots, mixte) et du prix de vente réaliste sur le secteur.
CA = Surface vendable × Prix de vente net vendeur (ou prix net)Exemple :
Surface vendable : 2 550 m²
Prix de vente : 5 500 €/m²
CA ≈ 2 550 × 5 500 = 14 025 000 €Étape 3 : Estimer les coûts (avec un niveau de prudence)
Coûts de construction
Ils dépendent du type (collectif, individuel groupé, mixte), du niveau de prestation, des contraintes (pente, sous-sol, etc.).
Coûts “annexes” souvent oubliés
- VRD / viabilisation / réseaux.
- Honoraires (MOE, BET, géotechnique, SPS).
- Assurances, taxes, frais financiers, commercialisation.
- Contingence / imprévus.
Règle pratique : le seuil foncier explose dès que tu sous-estimes la viabilisation, le sous-sol, ou les délais (portage + frais financiers).
Étape 4 : Calculer le seuil foncier
On peut l’exprimer de manière simple :
Seuil foncier = CA - (Tous les coûts du projet) - (Marge cible)Exemple complet (simplifié) :
CA : 14,03 M€
Coûts totaux (construction + annexes + aléas) : 10,20 M€
Marge cible : 18% du CA ≈ 2,52 M€
Seuil foncier ≈ 14,03 - 10,20 - 2,52 = 1,31 M€Si le foncier (prix + frais) dépasse 1,31 M€, le projet ne tient plus la marge cible (sauf optimisation du PLU/programme/prix de vente/coûts).
Les 4 erreurs qui font surpayer un terrain
- Surestimer la surface vendable : oublier stationnement, pleine terre, gabarit.
- Surestimer le prix de vente : prendre le haut du marché au lieu d’un prix réellement atteignable.
- Sous-estimer la viabilisation : réseaux loin, gestion EP, accès, terrassements.
- Oublier le facteur temps : délais PC + recours + portage + frais financiers.
Mini-checklist “Seuil foncier + PLU”
| Élément | Question | Impact si faux |
|---|---|---|
| PLU (zonage + règles) | Le gabarit est-il vraiment exploitable (reculs/hauteur/pleine terre) ? | Surface vendable surestimée |
| Stationnement | Combien de places et où les mettre ? | Plan de masse irréalisable ou surcoût |
| Coûts | VRD / sous-sol / aléas sont-ils provisionnés ? | Seuil gonflé artificiellement |
| Prix de vente | Comparable réel (pas “annonces” uniquement) ? | Seuil faux de plusieurs centaines de k€ |
Envie de calculer ton seuil foncier plus vite (et plus proprement) ?
Senari t’aide à traduire le PLU en surfaces, tester des scénarios, puis calculer tes ratios et ton seuil foncier sur une base claire.