PLU, COS, CES : Guide Complet des Règles d’Urbanisme pour Immobiliers

Introduction

Ces trois lettres magiques (PLU, COS, CES) contrôlent tout ce que vous pouvez construire sur un terrain.

Pourtant, une large part des développeurs les confondent ou les appliquent mal, ce qui mène à des projets lancés sans vision claire de la surface réellement réalisable et à des arbitrages tardifs côté architectes.

Ce guide décode chaque concept clairement, avec des exemples chiffres à l’appui, pour sécuriser vos études de faisabilité foncière.

Le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Qu’est-ce que le PLU ?

Le PLU est le document qui dit si vous pouvez construire ou non sur un terrain donné, et à quelles conditions précises.

Chaque commune l’établit et y découpe son territoire en zones, en fixant pour chacune des règles de constructibilité, de hauteur, d’aspect ou d’affectation des sols.

Les 4 zones PLU principales

Zone U : constructibilité élevée, sous réserve des autres règles (COS, CES, hauteurs, stationnement, etc.).

Zone AU : constructibilité encadrée et souvent conditionnée à des aménagements préalables (voiries, réseaux, équipements publics).

Zone A : construction généralement limitée aux besoins de l’exploitation agricole.

Zone N : construction très restreinte, voire interdite, pour protéger les milieux naturels ou paysagers.

Le COS (Coefficient d’Occupation du Sol)

Définition simple

Le COS indique combien de mètres carrés de surface de plancher (SHON) vous pouvez construire au total par mètre carré de terrain.

COS = Surface constructible (SHON) / Surface du terrain

Exemple :

Terrain : 2 000 m²
COS : 1,0

Surface constructible max = 2 000 × 1,0 = 2 000 m² de SHON

Vous pouvez donc réaliser, par exemple, un bâtiment de 2 000 m² sur un seul niveau, ou 1 000 m² sur 2 niveaux, ou encore 500 m² sur 4 niveaux, tant que la somme des surfaces de plancher reste égale à 2 000 m².

COS typiques par zone

Attention : un COS de 0,5 ne veut pas dire « utiliser 50 % du terrain », mais « créer au maximum 0,5 m² de SHON par m² de terrain ».

SHON vs emprise au sol

La SHON (ou surface de plancher) correspond à l’ensemble des surfaces comptabilisées dans le COS : surfaces habitables, circulations, locaux techniques, stationnement intérieur, etc.

Ne sont en général pas comptés :

• Balcons peu profonds.
• Terrasses en rez-de-chaussée.
• Stationnements extérieurs non couverts.

Conséquence : 100 m² de SHON ne donnent pas 100 m² habitables nets, car il faut intégrer 15 à 20 % de surfaces de circulation et techniques.

Le CES (Coefficient d’Emprise au Sol)

Définition simple

Le CES exprime la part du terrain qui peut être couverte au sol par les bâtiments (vue en plan, au rez-de-chaussée).

CES = Surface bâtie au sol (RDC) / Surface du terrain

Exemple :

Terrain : 5 000 m²
CES : 0,4

Emprise au sol max = 5 000 × 0,4 = 2 000 m²

Votre bâtiment peut donc occuper au maximum 2 000 m² de footprint au sol, quelle que soit la hauteur.

Pourquoi le CES existe ?

Le CES protège l’aération des quartiers et les espaces non bâtis (jardins, respirations urbaines, espaces verts). S’il était possible de couvrir 100 % du terrain par des bâtiments (CES = 1,0), on obtiendrait un îlot complètement minéralisé et peu vivable.

En limitant le CES à 0,3 ou 0,5, le PLU impose de laisser une part significative du terrain libre, végétalisée ou non bâtie.

Interaction COS / CES

Dans un même secteur, vous pouvez par exemple rencontrer :

• COS 2,0 : beaucoup de SHON autorisée.
• CES 0,5 : seulement 50 % du terrain peut être couvert au sol.

Le projet doit alors se développer en hauteur pour exploiter le COS, tout en respectant la limite d’emprise au sol imposée par le CES.

Exemple typique : immeuble sur 1 000 m² de terrain, footprint 500 m², 7 niveaux, soit un COS élevé (3,5) et un CES de 0,5.

Autres règles d’urbanisme critiques

Hauteur maximale

La hauteur réglementaire (en mètres ou en nombre de niveaux) peut réduire fortement ce que le COS autoriserait théoriquement.

Par exemple, même si le COS permettrait 5 niveaux, une limite de hauteur à 11 m peut restreindre le projet à R+2 ou R+3 seulement.

Reculs et distances aux limites

Des règles de recul (par exemple 5 m en limite de voie publique) réduisent la surface réellement exploitable sur la parcelle.

Stationnement

Les obligations de stationnement (ex. : 1 place pour 50 m² de SHON) consomment des surfaces au sol ou en sous-sol et peuvent limiter la SHON exploitable si le foncier est contraint.

Exemple complet d’analyse

Données de départ :

• Terrain : 10 hectares = 100 000 m².
• Zone : AU (à urbaniser).
• PLU : COS 0,8, CES 0,3, hauteur max 10 m (R+2), recul 10 m sur la voie principale.

1. Surface utilisable après reculs

En simplifiant, supposons 5 000 m² consommés par les reculs : surface exploitable ≈ 95 000 m².

2. Constructibilité théorique (COS)

Constructibilité max (SHON) = 95 000 × 0,8 = 76 000 m²

3. Emprise au sol (CES)

Emprise au sol max = 95 000 × 0,3 = 28 500 m²

4. Hauteur : R+2 (3 niveaux possibles).

Résultat :

• Max 3 étages construits.
• Emprise au sol max ≈ 28 500 m².
• SHON totale max ≈ 76 000 m².

Pour un projet résidentiel avec 70 m² de SHON par logement en moyenne, cela représente :

76 000 m² SHON ÷ 70 m²/logement ≈ 1 085 logements bruts
Avec 15 % de circulations : ~900 à 950 logements nets

Conclusion

Maîtriser ces paramètres permet de ne plus se tromper sur la faisabilité d’un terrain, de cadrer un projet dès les premières heures et d’anticiper les arbitrages avec les architectes et les élus.