Guide Complet : Analyser la Faisabilité Foncière de Vos Terrains en 2026

Introduction

La faisabilité foncière est l'étape cruciale qui sépare les projets viables des pertes de temps et d'argent. Pour un développeur immobilier, c'est la différence entre :

• Un terrain qui génère +5M€ de marge
• Un terrain qui ne peut accueillir que 30% de ce qu'on espérait

Pourtant, 60% des développeurs encore aujourd'hui consacrent 15 à 40 heures par faisabilité à des tâches répétitives : vérifier le PLU manuellement, calculer les ratios, recouper les données cadastrales.

Ce guide vous montre exactement comment analyser une faisabilité en 5 étapes, sans erreur, et en fraction du temps habituel.

Qu'est-ce que la Faisabilité Foncière ?

La faisabilité foncière est l'analyse préalable qui répond à une question centrale :

Elle combine 3 éléments :

1. Analyse Réglementaire

• Zonage PLU (urbain, à urbaniser, agricole, naturel)
• COS (Coefficient d'Occupation du Sol) et CES (Coefficient d'Emprise au Sol)
• Hauteur maximale autorisée
• Reculs par rapport à la limite de propriété
• Servitudes (utilité publique, historiques)

2. Analyse Cadastrale

• Parcelles cadastrales exactes
• Surfaces de terrain
• Présence de bâti existant
• Altimétrie et pente du terrain

3. Analyse Financière

• Seuil foncier (prix d'achat max viable)
• Marges acceptables (10-20% typiquement)
• Coûts de viabilisation (routes, réseaux, terrassement)
• Rentabilité projetée

Les 5 Étapes de l'Analyse de Faisabilité

Étape 1 : Localiser et Qualifier la Parcelle

Avant toute chose, identifier exactement le terrain :

• Coordonnées GPS ou adresse précise
• Numéro cadastral (XX/XXX/XXXX)
• Surface terrain
• Zone PLU actuelle

Pourquoi c'est critique : Un mauvais numéro cadastral mène à analyser le mauvais terrain. Cela paraît évident, mais c'est encore une source d'erreurs.

Outil recommandé : Géoportail.gouv.fr pour le cadastre + PLU localisé

Étape 2 : Consulter le PLU et les Règles d'Urbanisme

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) définit ce que vous pouvez construire sur le terrain.

Points clés à vérifier :

• Zone urbaine (U) : Construction dense autorisée (COS souvent 0.8-2.0)
• Zone à urbaniser (AU) : Moins dense, souvent avec conditions (COS 0.3-0.8)
• Zone agricole (A) : Construction très limitée (habitations isolées seulement)
• Zone naturelle (N) : Presque aucune construction (protégée)

Exemple concret : Un terrain en zone AU avec COS 0.5 et surface 2000 m² = max 1000 m² de constructibilité. Sur une résidence, cela signifie ~50-60 m² de SHON par logement (petit).

Outil : Géoportail-urbanisme.gouv.fr, pluenligne.fr

Étape 3 : Calculer les Ratios de Constructibilité

Les ratios vous disent combien de mètres carrés vous pouvez réellement construire.

Ratios clés :

• COS (Coefficient d'Occupation du Sol) = Surface constructible / Surface terrain. Exemple : COS 0.6 sur 5000 m² = 3000 m² max
• CES (Coefficient d'Emprise au Sol) = Surface bâtie au sol / Surface terrain. Limite à quel point vous pouvez "écraser" le terrain sous du bâti
• Hauteur = Nombre d'étages max (souvent 3-6 en zones urbaines)

Étape 4 : Estimer le Seuil Foncier

Le seuil foncier est le prix maximal qu'il faut payer pour ce terrain pour que le projet soit rentable.

Formule simplifiée :

Exemple résidence 50 logements :

• Prix vente souhaité : 6500 €/m² (marché local)
• SHON total : 3000 m² → Revente brute : 19.5 M€
• Coûts construction : -7.5 M€ (250€/m²)
• Coûts structure/marge : -6 M€
• Seuil foncier = 6 M€ maximum pour le terrain

Si le vendeur demande 8 M€, le projet n'est pas viable.

Étape 5 : Valider les Contraintes Externes

Vérifier les risques invisibles au premier coup d'œil :

• Zones inondables (PPRN, PPR)
• Zones sismiques
• Présence de pollutions (anciens sites industriels, bases BASOL)
• Servitudes aériennes (lignes électriques, avions)
• Archéologie préventive (zones classées)

Impact : Une zone inondable peut réduire la constructibilité de 30-40% ou interdire l'étage souterrain.

Outil : Géoportail, Géorisques.gouv.fr

Les 3 Erreurs Courantes en Faisabilité

Erreur #1 : Confondre Constructibilité et Densité

La SHON inclut les circulations, les débarras, les espaces communs. La surface vraie constructible en rez-de-chaussée est limitée par le CES.

Erreur #2 : Oublier les Coûts de Viabilisation

Les coûts de viabilisation peuvent représenter 10-25% du budget total sur des terrains difficiles.

Erreur #3 : Ne Pas Vérifier les Servitudes

Les servitudes réduisent la surface utile réelle, souvent de 5-20% selon le contexte.

Outils et Ressources

Conclusion

Analyser une faisabilité foncière correctement c'est :

1. ✅ Localiser précisément le terrain
2. ✅ Comprendre ses droits constructibilité (PLU, ratios)
3. ✅ Calculer le seuil foncier exact
4. ✅ Identifier les contraintes externes
5. ✅ Valider auprès des autorités avant engagement

Cela prend 15-40 heures avec des méthodes manuelles. Mais cela prend aussi 1-2 heures avec les bons outils.

Le coût réel ? Entre 3000-8000€ en consultant externe. Ou zéro avec une plateforme mutualisée.