En bref
- La dépollution d'un sol coûte extrêmement cher (excavation, traitement des terres, évacuation). Une mauvaise surprise peut transformer un projet rentable en gouffre financier.
- L'État français répertorie l'historique industriel dans des bases de données consultables publiquement : BASIAS et BASOL (récemment regroupées sur Géorisques).
- Si un terrain est classé en SIS (Secteur d'Information sur les Sols), une étude de sol spécifique et une attestation d'un bureau d'études (ATTES) sont obligatoires pour obtenir un permis de construire.
- L'analyse de ces bases doit se faire au moment de l'étude de faisabilité, avant même de formuler une offre d'achat.
BASIAS et BASOL : quelle différence ?
Pendant longtemps, l'administration française a maintenu deux bases distinctes, aujourd'hui regroupées dans l'outil Géorisques (CASIAS), mais dont le vocabulaire reste ancré chez les professionnels.
BASIAS (Base des Anciens Sites Industriels et Activités de Service)
C'est une base d'inventaire historique. Elle recense les sites ayant accueilli une activité susceptible d'avoir pollué les sols : anciennes forges, teintureries, imprimeries, garages automobiles, dépôts de ferraille, etc.
Bon à savoir : La présence d'un terrain dans BASIAS ne signifie pas avec certitude que le sol est pollué. Cela signifie qu'il y a une "présomption" forte liée à l'historique. C'est un indicateur d'alerte qui impose de réaliser une étude de sol (Phase I et II) avant d'acheter.
BASOL (Base des sites et sols pollués)
À l'inverse, BASOL recense les sites où la pollution est avérée et appelle une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif. Ce sont des sites généralement très pollués (friches industrielles lourdes, anciens dépôts hydrocarbures). Construire sur un ancien site BASOL requiert des travaux de réhabilitation majeurs.
Les SIS (Secteurs d'Information sur les Sols)
La loi ALUR (2014) a créé les SIS. Ce sont des parcelles où l'État a connaissance d'une pollution des sols justifiant, notamment en cas de changement d'usage (ex: passer d'une usine à des logements), la réalisation d'études de sols.
Conséquence directe : Si votre terrain est dans un SIS, vous ne pourrez pas déposer votre permis de construire sans y joindre une attestation (ATTES) délivrée par un bureau d'études certifié, garantissant que le projet a pris en compte cette pollution et que les futurs usagers seront en sécurité (loi ALUR, article L. 125-6 du Code de l'environnement).
Les SIS sont obligatoirement annexés aux PLU. Lors de votre analyse d'un PLU, vérifiez systématiquement les servitudes et annexes.
Les conséquences financières de la pollution
Pourquoi les promoteurs fuient-ils (ou décotent-ils drastiquement) les terrains pollués ? Parce que la dépollution est un poste budgétaire aléatoire et souvent faramineux.
- Le diagnostic : Les études historiques et documentaires, puis les prélèvements (sondages, forages) coûtent vite entre 5 000 et 15 000 €.
- L'excavation : Si le sol doit être retiré, il faut payer le terrassement.
- La mise en décharge : Le coût de traitement des terres polluées excavées (ISDI, ISDND, ISDD) se chiffre en dizaines, voire en centaines d'euros la tonne.
- Le temps : Les études et les plans de gestion prennent des mois. L'instruction du permis de construire est souvent rallongée.
L'effet ciseau : Si vous signez une promesse de vente sans clause suspensive liée à la pollution des sols, et que vous découvrez un réservoir d'hydrocarbures enfoui, le surcoût sera prélevé directement sur votre marge brute. Si la marge n'est pas suffisante, le projet est mort.
Les réflexes du prospecteur foncier
- Consultez l'ERRIAL / Géorisques : Avant de faire la moindre offre, générez un État des Risques. Il inclut désormais la géolocalisation des anciens sites industriels (ex-BASIAS) et des SIS.
- Lisez les annexes du PLU : Les SIS et certaines servitudes y sont inscrits.
- Enquêtez sur le terrain : Un vieux hangar ? Une dalle de béton fissurée au fond du jardin ? Interrogez le voisinage ou utilisez l'outil "Remonter le temps" de l'IGN pour voir des photos aériennes des années 1950.
- Verrouillez la Promesse : Ajoutez toujours une condition suspensive liée à la pollution des sols dans votre promesse unilatérale de vente (PUV).
Questions fréquentes (FAQ)
Qui est responsable de la dépollution, l'acheteur ou le vendeur ?
En droit de l'environnement, c'est le principe du "pollueur-payeur". L'industriel qui a pollué est responsable. Mais en pratique, si l'entreprise a disparu, la charge incombe au propriétaire ou au nouveau développeur qui change l'usage du site (pour y faire des logements par exemple).
Tous les terrains industriels sont-ils pollués ?
Non, c'est pourquoi BASIAS n'est qu'un inventaire de présomption. Une ancienne menuiserie ou un dépôt de tissu (activités industrielles) a très peu de risques de pollution lourde comparé à un ancien pressing, un garage ou une station-service.
Ne jouez plus à la roulette russe avec vos bilans
Identifier la présence d'un site BASIAS ou SIS manuellement prend du temps. L'analyse foncière Senari croise automatiquement l'emprise de votre terrain avec les bases de données environnementales de l'État.